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ちょっと待ってください！
建てる前に・・・
全国で新築の賃貸住宅が、
年間５０万戸も建てられている事実を
あなたはご存知ですか？
| ２００５年度 全国新築住宅着工戸数 １２３万６１２２戸 | ||
| 持ち家 | ３５万３２８２戸 | |
| 分譲 | ２２万９３７５戸 | |
| 貸家 | ５０万４１９４戸 | ８年連続の増加 |
| 給与住宅 | １１４２戸 | |
| 出典：国土交通省総合政策局情報管理部 建設調査統計課 | ||
| （平成18年1月31日公表） | ||
こんにちは 空室対策アドバイザーの竹末 です。
上記のデーターをご覧になってどう思われますか？
「ふーん？５０万戸か。結構建っているな。」
「なに！５０万戸も？建ちすぎだぁぁ。」
どちらが正常な感覚でしょうか。
「皆が建てているから、たぶん大丈夫だろう。」
「どこの大家さんも失敗せずに何とかやっているみたい。」
まさに10数年前のバブルの時と同じことではないですか？
土地オーナーさんは、もっと現実を直視しなければいけません。
毎年、50万戸もの賃貸住宅が建設されているのです。
少子高齢化、人口減少が続くこの日本で、このまま大量の賃貸住宅が市場に供給され続けたとしたら５年後、１０年後にババを掴むのはいったい誰なのでしょう？
これからも、日本に土地がある限り賃貸住宅は加速し増え続けるでしょう。
と同時に、古い賃貸住宅から順番に、空室が少しずつ増えてゆきます。
賃貸住宅は、モノが行き渡り始めた２０年前にすでに旬が過ぎているのです。
それがなぜ今頃からアパートブームになったのでしょうか？
賃貸住宅が増える理由
なぜ？ 賃貸住宅はこんなに増加しているのでしょうか？
先ほどのデーターの注釈にこんなことが書かれていました。
『超低金利、相続対策、土地資産活用目的、住宅供給メーカーの貸家受注努力により・・』
住宅供給メーカーの貸家受注努力？？
「建てる人」が増えているのではなく、「建てさせる人」が増えているのです。
超低金利、ペイオフ、年金不安などの時代背景だけではなさそうです。
これが大きな原因のひとつとなっているのです。私は自身の体験からここに着目しています。
全国賃貸住宅新聞という業界紙を見ると、ここ数年の間に大手住宅メーカーや地方ビルダー、地方ゼネコンが、競ってこの賃貸住宅市場に参入しています。
全国的な公共工事の落ち込みにより、売り上げが3割も4割も落ちている地方建設会社がたくさんあります。
今まで安定していた公共工事が削減されることによって、地方建設会社が生き残る道はもう、民間市場しか残されていないのです。
そして、民間市場の中で受注額が大きく、利益率の大きい賃貸住宅市場が注目されることとなったのです。
確かに、この市場はノウハウとシステムさえ習得すれば、建設会社にとっておいしい市場となり得ます。
しかし、今までは営業戦略上、難易度が高い事業の為、特化したビジネスとはなりにくく、片手間でやるような仕事でした。
ところがこのような時代となり、建設会社も本腰を入れて取り組むことと相成ったのです。
これからも土地オーナーさんの将来のリスクなどお構いなしに、建設会社はオーナーさんに土地有効活用を勧めることでしょう。
彼らは生き残りをかけて、この新規市場に参入しているのです。
「オーナーの事情などかまっていられない。我々の死活問題だ。」と、企業の倫理観など一体どこに行ったのでしょうか？
まさに「将来のオーナーのリスクを先延ばしし、現在の自分達のマージンに変えている。」といっても過言ではないでしょう。
どうせ借金するのは建築会社ではなく、オーナーですから。
土地活用営業マンの本音
土地活用の営業マンの本音を聞きたくありませんか？
お教えましょう。
「１０年先、２０年先のことなんか知らないよ。どうせその頃は転勤しているからな。
会社が責任とってくれるだろう。それより今は、受注、受注（仕事を取ること）で頭が一杯だ」
これが営業マンの本音です。
メーカーや建設会社の人間達も、そのような危機感はすでに感じているのですが、これが仕事である限り、オーナーには口が裂けても本当のことは言えないのです。
私がメーカーの営業マン時代に、ある真面目な新人からこのようなことを質問されました。
『竹末さん、いずれ空室だらけになるのがわかっていても、アパート建設を勧めてよいものでしょうか？』彼は真剣な顔をして言いました。私はそれに答えるのに躊躇しましたが、このように答えました。
『うん、君の言うこともよくわかるよ。実際、そうかもしれない。でも、君がその客に勧めなければ、他のメーカーか建設会社にいずれ仕事を盗られることになるんだよ。それでもいいのかい。他の営業マンにとられるぐらいだったら、君が面倒を見てあげたほうがいいだろう。 違うかい？』企業の論理と個人の正常な論理との矛盾です。
最終的な彼らの目的は仕事をとる（受注する）ことですから、企業の論理が優先することとなるのです。私はその新人の営業マンに痛いところを突かれたと思いました。
実は私もこの仕事をやり始めたときに、先輩に同じ質問をしていたのです。
そのときの私の先輩はどう答えたと思いますか？
「もし空室になって困ることになったら、土地と建物も一緒に売ればいいんだよ。」
これからも賃貸住宅は、世相も反映してどんどん増え続けるのです。
オーナーさんの建設動機は・・・
それではオーナーさん側はどうかといえば、相変わらず単純な動機で賃貸住宅を建てています。
営業マンの言うセールストークは・・・
『相続税対策に大きな効果があります。』
『先祖代々の土地を子孫に残すために』
『大きな借金をして相続効果を』
『遊休土地（農地を含めて）の有効利用を』
『将来の年金代わりに』
『入居保証があるから大丈夫！』
『全てを任せて安心な経営を』
『２０年、３０年ず〜っとお世話させていただきます。』
『賃貸住宅には他にもたくさんのメリットが・・』
『古いから建て替えをして、もっと収益を上げましょう。』
営業マンのセールス話法が、そのままオーナーの動機になっているのです。
オーナーさんはもっと勉強してください。
賃貸住宅を建てることが本当に自分にとって正解であるのか、自問自答してください。
メーカーや建設会社が企画してくる提案が、自分の利益になっているのか。
メーカーや建設会社の言うことが、１０年先、２０年先を考えてくれているのか。
（人間は心理学的に20年先のことになると極端に興味を失うといわれています。）
建てるまでは、オーナーにとって利害相反する人達はデメリットやリスクは一切言わないものです。
最終的には誰も責任は取りません。またオーナーは誰にも頼るわけにはいきません。
自己責任、自己防衛という言葉がありますが、アパート、マンション経営とは、まさにそうなのです。ですから企業が10年、20年先のことまで、保証してくれるわけなど絶対に有り得ません。
賃貸住宅には専門家がいない？
何度も申しますが、年間住宅着工戸数123万戸の内の50万戸もの賃貸住宅が建設されているのです。
これだけの市場であるにも拘らず、公正中立な第三者機関が全くないのもおかしな話です。
一方、個人住宅市場では消費者の目も厳しく、住宅の専門家、コンサルタント、評論家、検査機関などがあり、チェックをしてくれる様々な団体やシステムがあります。
また、最近は情報公開が進み、マスコミでも欠陥住宅のニュースが世間を騒がせていますので消費者にとって貴重な情報が入ってきます。
しかし賃貸住宅の情報源や専門家は、存在しないのが現状です。建築会社やメーカーの一方的な情報しか入ってはきません。
「だけど、賃貸住宅を建設するノウハウやシステムはメーカーや建設会社でないと持っていないからなあ。」といわれる方がおられますが、そんなことはありません。
オーナーさんにとって、別に大きな仕組みがなければできない事業ではありません。
昔の大家さんを見てください。誰にも頼らず自分で企画して、近所の信頼できる工務店に発注し、近くの不動産屋さんに入居者を探してもらい、自分で借家経営をやっていました。
メーカーや建築会社の営業マンのように、利害関係のある専門家ではなく、経営を適正に判断し、つぼを押さえ、オーナーさんを正しい方向へ導いてくれる人こそが、本当の賃貸住宅の専門家ではないかと思います。
他の専門家は頼りになるか？
建築士や不動産屋、銀行、税理士、弁護士に相談に行ったとしても、それぞれはその道の専門家でありますが、建築や不動産のこと、賃貸住宅のことを多面的に熟知している訳ではありません。
またアパート、マンションという賃貸住宅を日ごろから手がけているのでもありません。
私はメーカー時代、決定したものを含めて５００案件以上の企画提案をしてきました。
それだけやってプロになれるのですから、年に数回、当たる程度の人たちとは根本的に思想が違います。
税理士でも法人税担当と資産税担当に分かれるように、仕事にも得手、不得手があるのです。
賃貸住宅も専門性が問われる時代です。専門家もどきがやれるような事業ではないのです。
仮にその専門家達が相談に乗ったところで、その後を引き継ぐのは建設会社かメーカーですから、単に「良い業者を紹介してもらった。」と言う事に過ぎないのです。
ブランドがなくても賃貸経営はできる！
次にオーナーさんが言われるのはブランド（大手）です。
オーナーさんが、必ず気にかけるのは大手企業かどうかということです。
ひとつの指標にはなると思いますが、必ずしも的を得ているとは思えません。
私の経験から見ても、大手だからといって技術的ノウハウ的なレベルが高いとは言えません。
営業のレベル、設計のレベル、工事のレベル、建築商品の技術的レベルなど、必ずしも群を抜いているわけではないのです。
中小建築会社でも優れた技術を持っているところはたくさんあります。建物の良し悪しは、専門工事会社の質とそれを指導する企業の工事部門の体質にも依ります。業界の内情を話すと長くなりますので割愛させていただきますが、ブランドが10年先、20年先を守ってくれる保証などありません。
20年前の大手の建築を見て、現在どうなっているのか、を見たらすぐわかることです。
大きな会社へ任せれば安心だから。大手はノウハウを持っているから。そんなものは幻想に過ぎないのです。大手にある有利さは組織の大きさと営業マンの頭数の多さだけです。
建築の知識があって、不動産の知識があって、税務の知識があって、経営の知識があって、勉強する意欲がありさえすれば、あなたにも賃貸経営の成功は実現できるのです。
そして、それを支えるのが、利害関係もなくどこにも属さないコンサルタントです。
あなたにとって本当のことを言えるのは第三者しかいません。
そろそろ、土地オーナーさんも気付いてください。
この建築不況の中、土地活用の各メーカーが軒並み売り上げを伸ばし、空前の営業利益を出しているのを見てください。あなたは通常の２０％も３０％も高い価格を押し付けられているのです。
あなたが賃貸経営に無知であればあるほど、また、誰かに頼れば頼るほど、あなたの利益が奪われる構造を知らなければなりません。